Миф 7. Жильца можно выселить, как только квартира понадобилась собственнику
Как на самом деле: пока арендатор выполняет все условия договора и не портит имущество, выселять его до конца действия договора не могут. А вот сам жилец вправе расторгнуть договор досрочно (о правилах расторжения — чуть дальше).
Чтобы появился законный повод выселить жильца, нужно доказать, что он допустил одно из нарушений из пункта 2 статьи 687 ГК
- не платил в течение двух месяцев при краткосрочной аренде и в течение полугода — при долгосрочной;
- нанёс ущерб квартире и имуществу.
Ещё жильца можно выселить в том случае, если он использовал квартиру не по назначению — например, сделал из неё хостел или принимал там клиентов, оказывая услуги на дому. Тут количество сценариев безгранично: главное — жилое помещение нельзя использовать под коммерческие нужды.
В таком случае можно руководствоваться четвёртым пунктом 687 статьи ГК «Расторжение договора найма», согласно которому, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Но даже в этих случаях выселить можно только по решению суда.
Пункт 1 статьи 687 ГК «Расторжение договора найма» говорит о том, что жилец может сам отказаться от аренды, но это нужно делать за три месяца до даты отъезда. Съехать раньше можно, если арендатор и хозяин квартиры составят приложение к договору о его расторжении по взаимному согласию.
Если такого согласия нет, отказаться от жилья арендатор может через суд.
Вот список условий:
С чего начать
При заключении договора на аренду жилья в США владелец или риелтор потребуют, чтобы вы выполнили определенные условия:
- Доказали свою платежеспособность. Подойдет справка из банка об открытом счете с достаточной суммой (например, для аренды на год или больше), письмо от работодателя, выписка из кредитной истории и другие документы, подтверждающие стабильное финансовое положение или постоянный доход. Если таких документов нет, может помочь внесение арендной платы за длительный срок.
- Для тех, кто уже какое-то время живет в Америке, надо указать прошлый адрес. Для этого обычно служат пришедшие на ваш прошлый адрес счета за коммунальные услуги, которые стоит сохранять. Впрочем, сохранять нужно и любую переписку с риелторами и домовладельцами – без документов вам будет очень сложно что-то доказать, если возникнет такая необходимость.
- Показали историю своих прежних арендных взаимоотношений, если она есть.
Проверка предоставленных данных может быть платной для съемщика.
Первым делом при въезде обязательно зафиксируйте состояние апартаментов – заполните и подпишите с арендодателем список всех поломанных или отсутствующих обязательных предметов (например, водонагреватель) и тщательно сфотографируйте все, что внушает хоть какие-то сомнения, даже грязное окно. По закону лендлорд обязан предоставить жилье в удовлетворительном виде, если это не так, но вы все равно хотите его снять, все несоответствия должны быть отражены в договоре. К слову, выведение грызунов и термитов, вывоз мусора и чистота мест общего пользования − также в зоне ответственности собственника.
Билль о правах арендатора
С мая 2022 года в округе Miami-Dade (крупнейший округ Флориды, столица – Майами) арендодатель обязан выдавать арендатору билль о правах арендатора, в числе которых зафиксированы:
- Право арендатора самостоятельно сделать необходимый ремонт в помещении и вычесть его сумму из арендной платы. Конечно, для этого нужно уведомление от съемщика и последующее бездействие владельца жилья, оценка ремонта от лицензированных специалистов и сохраненные чеки за работу и материалы.
- Разнообразные обязанности о передаче информации арендатору, в том числе о признании здания небезопасным и о смене владельца помещения.
- Минимальный срок предупреждения о повышении арендной платы увеличен более чем на 5% − до 60 дней.
Также билль включает многие другие изменения, в основном направленные на улучшение условий для снимающих жилье. Поскольку именно в этом округе был зафиксирован самый высокий уровень конкуренции за арендуемое жилье в 2022 году (при 14 претендентах на одно арендуемое жилье по США в общем, в Майами это число вырастает до 31 человека), такие изменения явно назрели.
В целом билль – примечательный шаг на пути к повышению уровня юридической защищенности арендаторов жилья в штате.
Взаимоотношения собственника жилья и арендатора
Закон устанавливает определенные рамки поведения и уровень сервиса для хозяина и арендатора.
Права и обязанности хозяина
Хозяин может посещать сданную недвижимость только с уведомлением «в разумные сроки» (не менее чем за 12 часов, но обычно за сутки или двое), в дневное время (с 7:30 до 20:00) и, конечно, по уважительным причинам – в основном для необходимого ремонта или предоставления других согласованных услуг.
Он обязан содержать жилье в порядке и вовремя исправлять недостатки
Если домохозяин отказывается решать проблемы с квартирой или домом, вам предстоит непростая процедура с письменным уведомлением и прочими хлопотами, вплоть до вызова его в суд.
Важно: во все время разбирательства лучше платить арендную плату либо как минимум отложить ее отдельно – при судебном разбирательстве вы будете обязаны внести всю сумму недоплаченной аренды как залог до момента судебного заключения, и это все равно не гарантирует решения в вашу пользу. Поэтому лучше изначально выбирать недвижимость, в которой возникновение существенных проблем не ожидается.
Арендодатель не имеет права самостоятельно выселять арендатора, отказывать ему в предоставлении необходимых услуг (электричество, газ, вода и прочее) или вывозить его имущество, а также самовольно менять замки
Все это возможно только по решению суда. Интересная деталь – это относится и к гостиницам, и мотелям, поэтому выселение из них (если, конечно, это ваше единственное жилье) должно происходить по той же процедуре, что и выселение из арендованной виллы во Флориде.
Права и обязанности съемщика
Кроме своевременного внесения арендной платы съемщик должен:
- содержать помещение в чистоте и порядке;
- не конфликтовать с соседями;
- не портить имущество;
- соблюдать нормы использования жилой собственности.
На практике последний пункт может приводить к заделыванию дырок в стенах при выезде, если вы решили повесить любимую картину, и к заказу сервиса уборки, потому что самостоятельного вытирания пыли, скорее всего, будет недостаточно. Впрочем, эта уборка порой вносится в контракт – в таком случае стоит проверить ее стоимость. В любом случае, подпишите с владельцем соглашение об отсутствии взаимных претензий при выезде из жилья, и это убережет вас от многих проблем.
Закон также достаточно подробно освещает вариант, когда арендатор по каким-то причинам не платит арендную плату. И хотя выселение происходит только по решению суда, то есть не очень быстро, крайне не рекомендуется до этого доводить. Хотя бы потому, что скрыть факт неоплаты будет сложно и снять следующую недвижимость, особенно в таком востребованном штате, как Флорида, будет очень непросто.