Чем различаются апартаменты и квартиры

Какую недвижимость лучше купить в России

В России приобретение апартаментов невыгодно. Причиной тому являются:

1. Законодательная база. Обязывает владельцев апартаментов выплачивать повышенные имущественные налоги до 2% от кадастровой стоимости.
2. Стоимость. Если нормальную двухкомнатную квартиру (в среднем по регионам) можно будет купить на 3 миллиона, то стоимость апартаментов такой же площади может составлять 3,6 миллиона.
3. Услуги жилищно-коммунальных хозяйств. Для апартаментов они отличаются: тарифы повышены.

Квартиры для российских людей – привычное имущество, не вызывающее сомнений в его рентабельности:

• в случае недостатка средств правильнее оформить целевой или ипотечный кредит в надежном банке по приемлемой ставке и стать хозяином желанных метров;
• если речь идет о планах сдавать жилье, то квартира – безусловный фаворит;
• немалые средства за апартаменты выгоднее вложить в хороший и качественный ремонт даже самой безнадежной квартиры. 

Минусы приобретения

• Один из существенных недостатков, недвижимость имеет статус нежилого помещения. Такой нюанс повлечет за собой проблемы с пропиской. Даже если вы приобрели в собственность такую жилплощадь и на протяжении всего времени на ней проживаете, зарегистрироваться на постоянной основе здесь вы не можете. Есть единственный выход из положения, если апартаменты расположены в гостинице, можно оформить временную прописку, сроком на пять лет. Этим вариантом в последнее время все чаще пользуются застройщики и владельцы.
• Большие налоги. Так как апартаменты не относятся к жилому фонду, налоговый сбор с них получить нельзя. В итоге налоги берутся по очень высокой ставке, что гораздо превышает налогообложение с квартир.
• Бытовые условия. Из-за того, что к зданиям не предъявляют строгих требований, владельцы могут испытывать некий дискомфорт. Из-за тонких перегородок с соседями, снижается качество шумоизоляции. Недвижимость могут использовать в качестве мастерских, студий, что повлечет за собой определенные неудобства для соседей. Или, например, близкорасположенные здания, могут способствовать плохому освещению.
• Незащищенность законом. Если у жильцов набежали какие-либо долги за коммунальные услуги, им могут отключить блага цивилизации без всякого предупреждения.
• Коммунальные услуги. Тарифы за пользование услугами устанавливает управляющая компания, владельцы никак не могут повлиять на их стоимость. Таким образом, коммунальные услуги выше, чем в многоквартирном доме.
• Инфраструктура. Поскольку апартаменты не имеют статуса многоквартирного дома, компания не несет перед собственниками никаких обязательств. Будет ли благоустроена территория, построена детская площадка, выложена тротуарная плитка, зависит только от застройщиков.

Анализируя выгодность покупки, стоит подсчитать все плюсы и минусы обладанием апартаментов в собственность. Готовы ли вы годами жить без прописки? В целом покупка такой формы недвижимости хороша как вложение денег. Еще неплохой вариант, завладеть модным жильем для последующей сдачи в аренду, тогда поиском квартирантов будет заниматься управляющая компания, что дает неплохое преимущество.

Можно ли перевести апартаменты в квартиру

Многие застройщики при реализации таких объектов говорят, что покупатель сможет перевести нежилую недвижимость в жилые помещения. Но на практике это сделать далеко не просто, а часто и вовсе невозможно. В этом случае лучше сразу спросить у застройщика, как переоформить помещение — возможно, он даст инструкцию.

Если рассматривать, можно ли перевести апартаменты в жилое помещение, то это возможно, если помещение соответствует нормам для квартир. Бывает, что для этого сначала нужно сделать перепланировку. И самое главное — дом должен быть возведен на участке для строительства жилых объектов.

Важно! В большинстве случаев требование к земельному участку автоматически аннулирует такую возможность, так как апартаменты обычно возносятся на коммерческих площадках. Как перевести объект в жилой:

Как перевести объект в жилой:

1. Убедиться, что помещение соответствует требованиям к жилому пространству.

2. Подать заявление в Департамент городского имущества, дождаться рассмотрения и принятия решения. Может потребоваться перепланировка и экспертиза.

3. При получении разрешения подготовить техплан помещения и направить его в Росреестр.

Идеальный вариант — если все собственники апартаментов в доме подали коллективное обращение. Шансов на перевод помещений в жилой фонд в этом случае больше.

Риски при покупке апартаментов

При покупке апарт-комплекса, как и любой другой недвижимости, помимо плюсов, есть свои минусы и риски. 

Вот основные из них:

• Отсутствие гарантий для покупателей. В случае с квартирами, если застройщик обанкротится, то покупатели получат компенсацию от Фондов защиты прав дольщиков или жильё от другого застройщика. А покупатель апартов при банкротстве застройщика, скорее всего, не сможет вернуть свои деньги. В законе о банкротстве речь идёт о защите дольщиков нежилых помещений, которые не включают интересы собственников апартаментов. К нежилым объектам в законе относятся машино-места и нежилые помещения площадью до 7 кв. м.
• Продажа без ДДУ и эскроу-счётов. Некоторые застройщики продают апартаменты по другим формам договоров — предварительного договора купли-продажи, договора соинвестирования и т. п. Такие документы не регистрируются Росреестром, значит, покупатель не защищён от двойных продаж.
• Отсутствие возмещения стоимости объекта. При сносе жилого дома собственникам полагается равноценное возмещение стоимости квартиры. Владельцам апартаментов в таком случае положена только денежная компенсация.

При покупке необходимо проверять юридическую чистоту помещения. А сделку лучше проводить безопасно — через ячейку или с использованием аккредитива.

В каком случае стоит рассмотреть покупку апартаментов?

Апартаменты отлично подходят для инвестиций, то есть для сдачи в аренду. Они выигрывают по соотношению арендной ставки к стоимости и доходности, даже если их сдают по той же цене, что и квартиры. Плюс такого жилья в том, что у них, как правило — хорошее расположение в центре города, а это важный фактор для посуточных квартиросъёмщиков.

Также, покупая апартаменты, стоит воспользоваться доходной программой. То есть вы покупаете объект, а застройщик сам находит клиентов на аренду, следит за состоянием недвижимости, получает выплаты, вычитает из них свою комиссию, а остальное отдаёт вам. Многие застройщики специально строят апарт-комплексы с полной поддержкой. 

Простота управления

При планировании инвестиций стоит учитывать не только денежные затраты, но и собственные силы и время, которые потребуется вложить в управление активом. Инвестор, купивший юнит в апарт-отеле, может сдавать его в аренду как самостоятельно, так и через управляющую компанию. Предлагаемые в апарт-отелях программы управления позволяют инвестору получать гарантированный доход при минимальном участии

Важно, чтобы управляющая компания работала по стандартам гостиничных сетей. В таком случае будет гарантировано качество обслуживания

Это значимый момент, ведь управляющей компании предстоит делегировать все заботы – от поиска арендатора и заключения договора с ним до решения всех бытовых вопросов. При профессиональной управляющей компании для собственника апартаментов сдача их в аренду становится действительно пассивным источником дохода. Единственная забота инвестора — уплата налогов. Собственникам сервисных апартаментов рекомендуют регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей, чтобы снизить подоходный налог с 13 до 6%. Кроме того, ежегодно нужно платить налог на недвижимость, по размеру аналогичный налогу на квартиру   —  0,1% от кадастровой стоимости. Таким образом, сервисные апартаменты позволяют получать высокий доход, не опасаясь претензий от налоговой. 

Стоит ли их покупать для инвестирования и для жилья?

Я считаю, что пока сохраняется ценовая разница с квартирами, а также есть перспектива приравнивания апартаментов к жилью, этот формат недвижимости инвестиционно привлекателен. Кроме того, доходность апартаментов при сдаче в аренду выше, чем у квартир и в среднем составляет 7−9% годовых, тогда как квартир — всего лишь 5−6%. Покупка для постоянного проживания пока что также является выгодной. Да, за счет более дорогих ЖКУ и налогов со временем ценовое преимущество исчезнет, но на это потребуется около 50 (!) лет.

При этом нужно понимать, что у апартаментов свои особенности, о которых мы говорили выше, к тому же, не все проекты подорожают именно на 15−20% в случае изменения их статуса — есть и другие факторы, влияющие на ценообразование.

Какие виды апартаментов бывают?

Теперь перейдем к классификации апартаментов и краткому описанию каждого вида.

1)   Апарт-отель

Если говорить простым языком, то это гостиница, ориентированная как на длительное проживание, так и на суточное. От классического хостела она отличается:

• наличием кухни в номерах, а также стиральной машины или мини-прачечной;
• возможностью оформления временной регистрации;
• большим количеством разных владельцев – то есть стандартная гостиница имеет одного хозяина, а в апарт-отеле у каждого из номеров может быть свой собственник;
• многофункциональностью – это касается не только сервиса, но и развитой инфраструктуры.

2)   Доходный дом

Доходный или наемный дом – это многоквартирное здание, в котором все квартиры принадлежат одному лицу и сдаются на коммерческой основе. Сейчас такая недвижимость получила вторую жизнь и дала возможность девелоперам реализовать уникальные строительные проекты. Особенно это касается объектов, возведенных в конце 18 – начале 19 веков.

Виды доходных домов:

• гестхаусы (гостевые дома);
• мини-отели;
• МКД;
• таунхаусы;
• хостелы.

Такой формат жилья позволяет оформить длительную аренду по договору найма.

3)   Кондоминиум

Это комплекс недвижимости, включающий участок земли, расположенное на нем жилье и прочие объекты недвижимого имущества. В него может входить не только один дом, но и несколько построек.

В России под это определение попадает ТСЖ, выполняющее такие функции, как контроль над ресурсоснабжающими компаниями, ремонт и обслуживание дома, а также обустройство двора и других площадей общего пользования. То есть это объединение самостоятельно отвечает за свой объект и решает все важные вопросы.

4)   Многофункциональный комплекс

МФК – это объект (или несколько объектов) недвижимости, сочетающий несколько помещений с разным эксплуатационным назначением (магазины, офисы, развлекательные центры), но с одной ведущей коммерческой или жилой функцией.

Чем апартаменты отличаются от квартиры?

Главное отличие апартаментов от квартир — это юридический статус. Стоит учитывать, что за первыми юридически закреплён статус нежилой недвижимости. Это значит, что формально человек покупает не жильё, а коммерческую недвижимость. В этом и заключается первый минус.

Место, в котором собираются построить жилой комплекс, должно отвечать жилищным нормам. То есть необходима развитая инфраструктура в районе: школы, поликлиники, детские сады и т. п.

Апарт-комплексы же, напротив, строят там, где нельзя построить обычный жилой дом. Всё потому, что такое жильё считается нежилой недвижимостью, значит, нормы Жилищного кодекса РФ на него не распространяются. 

Поэтому апарты чаще всего располагаются в перестроенных производственных или офисных зданиях, чаще на месте бывших промзон. Даже если эти здания выглядят как жилые, по документам они всё равно считаются гостиницами или офисами.

Застройщик апарт-комплекса не обязан соблюдать жилищные нормы и создавать социальную инфраструктуру вокруг дома. Также на такие помещения не распространяется СанПиН для жилых помещений, это может сказаться на шумоизоляции и освещении.

Статус апарт-комплексов пытались изменить. Но в 2023 году Госдума прокомментировала это предложение так: «Статус апартаментов не изменится в ближайшее время».

Приравнять такое жильё к жилой недвижимости тяжело из-за множества проблемных моментов. Чтобы признать апартаменты жилыми помещениями, нужно соблюсти нормы Жилищного кодекса РФ. Для этого придется снести стоящие рядом бизнес-центры, разделить общее имущество между владельцами, освободить вокруг земельные участки для строительства социальной инфраструктуры.

Пока вероятность того, что статус апарт-комплексов изменят в скором будущем, не существует. Но, возможно, изменения всё же коснуться некоторых условий, например, оплаты коммунальных услуг и оформления временной регистрации.

Какие налоги нужно будет платить владельцу апартаментов?

Абсолютно идентичный принцип налогообложения для жилых и нежилых помещений, находящихся во владении. Налог на апартаменты составляет 0,5 % от кадастровой стоимости против 0,1% в случае с квартирой. Но при этом кадастровая база для налога на апартаменты в несколько раз ниже, чем на квартиры. Но в каждом регионе надо сравнивать. «Разы» могут превратиться в проценты.

13. К какой налоговой службе я буду относиться, если у меня нет постоянной регистрации в апартаментах? Плюсы апартаментов.
Физические лица подлежат постановке на учет по месту нахождения недвижимого имущества вне зависимости от факта прописки в нем.

Плюсы апартаментов.

14. Насколько высоки коммунальные платежи для апартаментов?

Коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирными ставками действительно имеют повышающий коэффициент и, как правило, отличаются на ставку НДС. В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество + 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В итоге, ежемесячная квартплата 100-метрового апартамента будет на 2-2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры, но никак не в два-три раза, как думают многие. Цены приведены для Москвы.

НО так как площадь апартаментов меньше, то и коммунальные услуги за отопление, содержание жилья тоже меньше. Или за 40 метров платить или за 23 метра. Плюсы апартаментов.

15. Главный плюс апартаментов.. Апартаменты можно купить ближе к работе, ближе к центру. И цена их будет гораздо ниже, чем у квартиры.

16. А ещё апартаменты можно сдавать в аренду. И получать стабильный доход. Но это уже отдельная тема, которую мы раскроем в следующих статьях.  

В этом и есть отличия и плюсы апартаментов.

В банке для вас рассчитывают обычно два варианта кредита. Выбирайте приемлемый для вас вариант кредита у нас, перед походом в банк.

Калькулятор тридцать вариантов ежемесячных платежей сразу.   http://kredity-v-bankah.ru/кредитный-калькулятор/

Доходность

Второй аргумент частных инвесторов в пользу апартаментов – доходность. По данным аналитиков Knight Frank, от сдачи в аренду юнита в апарт-отеле можно получить от 8 до 15% годовых. Это в 1,5-2 раза выше, чем доходность традиционных квартир. Стоит также учесть, что на протяжении последних двух лет цены на жилье растут медленнее инфляции, так как на них сильно влияет большой объем предложения и высокой уровень конкуренции. 

Ставки аренды на апартаменты выше, чем у квартир в аналогичной локации. При этом спрос, особенно в центре города, стабильно высок, что позволяет собственникам повышать арендную плату. В прошлом году рост составил 8%, а средняя арендная ставка на студии достигла 35,8 тыс. рублей в месяц. В успешных апарт-отелях средняя заполняемость достигает 90%, что позволяет не беспокоиться о простоях.

Также плюсами являются дизайнерская отделка холлов и мест общего пользования, стойка ресепшн во входной зоне, высокое качество мебели и техники. Повышает ликвидность сервисных апартаментов и то, что перепродавая актив собственник предлагает по сути готовый арендный бизнес, что привлекает потенциальных покупателей.

Выставлять юниты по большей стоимости и готовность арендаторов платить обусловлены форматом объектов. В отличие от традиционных жилых комплексов в апарт-отелях жителям предлагают гостиничный сервис и обширную внутреннюю инфраструктуру. Напомним, что при этом стоимость апартаментов ниже, чем квартир. 

Полезный бонус – возможность просчитать доходность на стадии покупки. В сервисных апартаментах управляющая компания предлагает инвесторам доходные программы, в рамках которых гарантирует ежемесячный стабильный доход. 

Помимо дохода от сдачи юнита в аренду, инвестор зарабатывает за счет роста стоимости объекта  —  за время строительства стоимость апартаментов зачастую вырастает на 20-25%, и после сдачи в эксплуатацию продолжает расти.

Апарт-отель YE’S на Социалистической улице

Отличия

Насколько апартаменты удобны для проживания?

По своей сути, апартаменты практически ничем не отличаются от привычных квартир. Пожалуй, главный плюс апартаментов — широкие возможности при создании дизайн-проектов и перепланировке помещений, в отличие от традиционных квартир, где требования регламентированы и существует множество ограничений.

Плюсы апартаментов.

9. Какими детсадами, школами, поликлиниками пользоваться? Смогу ли я получить полис медицинского страхования? Плюсы апартаментов.
Оформление полиса обязательного медстрахования, равно как и отправление ребенка в образовательное учреждение, возможны для любых граждан РФ с постоянной или временной регистрацией. Поскольку в апартаментах можно легко и просто зарегистрироваться на 5 лет, никаких проблем с решением подобных вопросов у вас не возникнет.

10. Смогу ли я поставить свой автомобиль на учёт?

Эта процедура никак не связана с покупкой какой-либо недвижимости. Вы можете поставить свой автомобиль на учет в любом населенном пункте любого региона нашей страны. Для этого необходимо просто обратиться в выбранное вами подразделение Госавтоинспекции.

11. Смогу ли я встать на воинский учет?
Формально вы не просто сможете – вы должны будете это сделать. Согласно актуальным законам нашей страны, каждый военнообязанный гражданин РФ, приехавший в какое-либо место на срок продолжительностью более чем в 3 месяца, должен встать на учет в соответствующем военкомате.

Что такое апартаменты?

Апартаменты — это полноценные объекты недвижимости. Их можно приобретать, продавать, оформлять в собственность, арендовать или сдавать, завещать и дарить. Отличие апартаментов от квартир состоит в том, что эти помещения расположены в зданиях, которые имеют юридический статус нежилых. Но этот факт не препятствует возможности проживать в апартаментах.

Основные положения в кредитном договоре, которые необходимо изучить.

2. Можно ли прописаться в апартаментах?

Поскольку апартаменты считаются коммерческой недвижимостью, в них нельзя зарегистрироваться бессрочно. Однако можно сделать временную регистрацию. Неудобство заключается лишь в том, что временную регистрацию нужно обновлять каждые пять лет.

3. Каков юридический статус апартаментов?

Индустрия развивается достаточно быстро, и в ближайшее время юридический статус апартаментов будет скорректирован. Однако по состоянию на сегодняшний день они имеют юридический статус нежилого помещения. При этом право собственности на апартаменты оформляется точно так же, как и на квартиры, и позволяет осуществлять аналогичные операции с недвижимостью.

Плюсы апартаментов.

4. Говорят, что апартаменты дешевле аналогичных квартир – это так? Плюсы апартаментов.
На сегодняшний день апартаменты составляют уже почти четверть предложения московского жилья на первичном рынке. Главное преимущество апартаментов перед традиционной жилой недвижимостью — относительно низкая стоимость. Апартаменты отличаются более доступными ценами по сравнению с квартирами в новостройках, имеющими аналогичные характеристики. Разница может составлять до 20-25%.

Что покупают за границей

Покупка апартаментов в европейской стране – выгодная инвестиция в будущее. В подавляющем большинстве случаев апартаменты приобретаются для сдачи в аренду туристам или приезжим, и вот почему:

• за сдачу апартаментов европейцы платят меньший налог на доходы, чем при сдаче квартиры;
• в Европе единый имущественный налог на квартиры и апартаменты: 2% от кадастровой стоимости.

Итак, если задумываетесь об инвестиции в будущее или покупке жилья для личного пользования, располагаете свободными средствами и живете в России – лучше выбирать квартиры. Апартаменты требуют не только больших вложений и не сопоставимых с российской реальностью взносов за ЖКУ и налоги, но и нередко оформлены как гостиничные номера с соответствующим сервисом. Это крайне непригодно для постоянного семейного пребывания в них.

Плюсы и минусы разных видов недвижимого имущества

Вот в чем заключаются отличия, которые можно рассмотреть как достоинства и как недостатки.

Инфраструктура

• для апартаментов характерна развитая инфраструктура;
• могут находиться больших жилых комплексах, где есть отдельный бассейн, спортзал, ресторан и другие удобства;
• квартира с развитой инфраструктурой  — чаще в старом фонде;
• новостройки обычно расположены на окраинах, в неразвитых или относительно новых районах города.

Ремонт и техническое оснащение

• для апартаментов характерна роскошь, дизайнерская планировка, наличие бытовой техники вплоть до систем «умного дома»;
• апартаменты сразу имеют презентабельный и готовый для жизни вид;
• квартиры – свобода для творчества. Там можно делать какой угодно ремонт, ставить любую технику или ничего не ставить;
• квартиры в жилом состоянии — только во вторичном фонде.

Стоимость и налоги

• стоимость апартаментов превышает стоимость квартиры с той же площадью на 20 — 30%;
• налоги на апартаменты повышенные: 0,5 — 2% кадастровой стоимости;
• апартаменты считаются коммерческой недвижимостью, и коммунальные тарифы по ним выше;
•  для квартир имущественный налог фиксированный и составляет 0,1%;
• тарифы на коммунальные услуги устанавливаются как для жилой недвижимости.

Кому подойдут, а кому нет?

На мой взгляд, апартаменты точно не подойдут людям, которые остро нуждаются в постоянной регистрации. Им точно лучше приобрести квартиру. Однако основной спрос на апартаменты и так приходится на премиальный и элитный классы. В массовом сегменте они не пользуются популярностью, покупатели там делают выбор в пользу классического жилья.

В остальных случаях каких-то препятствий для покупки я не вижу. По опыту наших проектов, могу сказать, что апартаменты приобретают абсолютно разные категории покупателей: инвесторы, планирующие сдавать их в аренду, молодые семьи с детьми и без них. С каждым годом портрет покупателя размывается все сильнее и в большей степени зависит от концепции комплекса, а не от юридических аспектов этого формата недвижимости.

При этом перспектива смены привлекает даже тех клиентов, которые ранее категорически не рассматривали такие проекты.

Разница по городам и странам

В каждой стране под апартаментами понимают разный тип жилья. Поэтому условия покупки и аренды могут отличаться.

Россия

Что касается Российской Федерации, то правовой статус квартиры и апартаментов одинаков для всех регионов. Но для некоторых городов есть ряд особенностей, которые нужно учитывать при выборе недвижимости.

Москва

Практически 20% новостроек в Москве носят статус апартаментов. Обычно они располагаются в районах с развитой инфраструктурой и рассчитаны на покупку под дальнейшую сдачу в аренду.

Так же стоит учитывать, что на крупногабаритное жилье налоги в Москве выше. Даже на квартире ставка составит 0,15%, а не 0,1%, как в других городах России.

Санкт-Петербург

В силу особенностей застройки, практически все новые многоэтажные дома в СПБ расположены в удалении от центральной части города. Поэтому здесь апартаменты чаще снимают на короткий срок, а покупать и арендовать на длительный срок предпочитают квартиры.

Сочи — это курортный город, поэтому апартаменты здесь снимают и покупают едва ли не чаще, чем квартиры.

Екатеринбург

Складывается впечатление, что собственники в Екатеринбурге не всегда понимают разницу между квартирой и апартаментами. Поэтому в одном и том же строении выставляют недвижимость и в том, и в другом статусе.

Крым

Такой вид недвижимости, как апартаменты в Украине не распространен, поэтому этот тип жилья появился в Крыму только после присоединения к России. Вся застройка на полуострове, которая старше 10 лет относится к квартирам.

В силу особенностей региона, апартаменты здесь рассматриваются, как один из видов инвестирования (под сдачу), а не в качестве жилья для себя.

Зарубежье

Во многих странах нет разницы между квартирами и апартаментами. Просто первым термином называют более скромное жилье, а вторым — люксовое или предназначенное под сдачу.

Турция

В Турции апартаменты и квартира — это слова синонимы. Никакой разницы между этими видами недвижимости в этой стране нет.

Болгария

Юридической разницы между этими видами недвижимости в Болгарии нет. Но есть отличия в понятиях.

В Болгарии принята называть апартаментами собственную недвижимость, а квартирами — арендованную жилплощадь.

Испания

В Испании апартаменты имеют статус элитных квартир, юридической разницы между этими видами собственности нет.

В апартаментах в обязательном порядке должно быть несколько санузлов и не менее двух спален. Помимо этого, они располагаются в жилищных комплексах с развитой инфраструктурой общего пользования: бассейны, парковки, площадки для отдыха и т.п. Но стоит учитывать, что за пользование общими территориями придется вносить ежемесячный платеж (от 300 до 800 евро).

Недостатки апартаментов

• Без права на пропискуОсновной подводный камень при покупке апартаментов – отсутствие возможности сделать там постоянную регистрацию. Причина заключается в нежилом статусе помещения. Если объект имеет статус апарт-отеля или гостиницы, владелец апартаментов в нем имеет право на временную регистрацию сроком на пять лет.
• Дорогое обслуживание и коммуналка.Коммунальные платежи для апартаментов выше, нежели для обычных жилых объектов недвижимости. Плюс добавляются эксплуатационные расходы и обслуживание (консьерж, охрана и прочее). Будьте готовы, что за электричество, воду и тепло придется платить на 15-25% дороже. Что касается обслуживания, то для комплексов Москвы оно составляет от 5 до 8 у.е. за квадратный метр в месяц.
• Налоговый вычет не полагается.Никакие налоговые льготы при покупке или продаже апартаментов не предусматриваются. Также вы не сможете получить государственную субсидию на приобретение такой недвижимости, использовать материнский капитал или жилищный сертификат.
• Нежилой статусДля таких объектов недвижимости не действуют нормы СанПиН, распространяющиеся на жилые помещения. Речь идет о шумоизоляции, освещенности, инсоляции и прочих важных моментах, напрямую влияющих на комфорт вашей жизни. Это значит, покупая или арендуя апартаменты, нужно особенно внимательно оценивать особенности помещения.

Делая вывод из всего вышесказанного, вряд ли можно назвать апартаменты идеальным вариантом для постоянного проживания. Но можно рассмотреть приобретение такой недвижимости для последующей посуточной сдачи и получения пассивного дохода.

Однозначно отказываться от аренды апартаментов не стоит. Если объект имеет удобное для вас расположение и выгодную стоимость, он может быть рассмотрен. Только во время личного визита вы сможете оценить все преимущества и недостатки и сделать для себя определенные выводы.

Остались вопросы или уточнения? Профессионалы агентства недвижимости «Гост-Гарант» готовы помочь. Звоните!

Запретят ли апартаменты?

Российские власти уже несколько лет пытаются объявить апартаменты вне закона или хотя бы определить их правовой статус. В конце 2020 года заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин заявил, что ведомство планирует «закрыть лавочку» и запретить возведение таких объектов, одновременно узаконив уже построенные.

Это спровоцировало интерес к апартаментам и их удорожание. По данным аналитиков, с конца 2020 года спрос в Московском регионе увеличился примерно на 40%, цены — на 25%.

Пока сложно сказать, будут ли претворены планы властей в жизнь. Приравнять апартаменты к жилым помещениям в многоквартирных домах планировалось еще пять лет назад, но соответствующий законопроект до сих пор не принят.

Справедливости ради, в России как такового рынка апартаментов нет, подобные проекты широко распространены лишь в Москве, а также Санкт-Петербурге и Краснодарском крае. Именно эти три региона, особенно Москва, сильнее всего ощутят изменения правил (если они вообще случатся).

Кому подходит нестандартный формат недвижимости

Жилье с особым статусом лучше всего подходит следующим категориям граждан:

• студентам;
• холостякам;
• бизнесменам;
• инвесторам.

А вот для семей с маленькими детьми или пенсионерам такой формат недвижимости не соответствует. Это связано с тем, что при строительстве многоквартирного жилого дома застройщик обязан выполнять нормы по благоустройству и обеспечением жильцов социальной инфраструктурой.

Возведение апарт-комплекса не обязывает девелопера строить дополнительные объекты, организовывать парковочные зоны или проводить работы по благоустройству придомовой территории.

После покупки можно перевести апартаменты в категорию жилой недвижимости. В некоторых случаях застройщики самостоятельно меняют статус объекта, когда новостройка уже введена в эксплуатацию.

Что лучше: апартаменты или квартира – каждый покупатель решает для себя индивидуально. Покупка недвижимости в апарт-компдексе может стать удачным инвестиционным проектом, так как начальная стоимость объекта ниже, чем за аналогичную жилую площадь, а размер арендных платежей выше.

Семейным парам с детьми также можно купить коммерческую недвижимость для проживания, если они располагаются в многоквартирном жилом доме. Потому что в этом случае застройщик обязан выполнять нормы по строительству детских садов, школ и других социальных объектов.

Виды апартаментов

Специалисты в строительной сфере утверждают, что на рынке недвижимости всего отмечено четыре основных вида новомодного жилья:

1. Бюджетный вариант — апарт-отели. Арендовать такое помещение можно на небольшой срок. К услугам относится гостиничный сервис, оборудованный санузел.
2. «Кондоминимум-отели». Эти помещения, имеют полный набор гостиничных услуг, включая охрану, питание, уборку. Могут сдаваться в аренду или же быть выставленными на продажу, с целью проживания в них.
3. Апартаменты, расположенные в многофункциональных комплексах. Этот вид жилья, не предполагает гостиничного обслуживания, предлагается для выкупа, с возможностью зарегистрироваться.
4. Номера в доходном доме. Жилье предназначено для аренды на большой срок, возможно использование сервиса.

В России распространены два вида: проживание в апарт-отелях и жилье с постоянным проживанием.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию при приобретении, рассмотрим, какие недостатки и преимущества повлечет за собой приобретение модного жилья.

Надежность

При покупке юнита в апарт-отеле, как и при покупке квартиры, нужно обращать внимание, прежде всего, на надежность застройщика и опыт его работы. В сегменте сервисных апартаментов есть крупные игроки, которые успели себя зарекомендовать, чьи объекты уже успешно работают на рынке не первый год

 Как и при выборе гостиницы для отдыха, доверия заслуживают сетевые проекты. Такие комплексы реализуются по проработанным стандартам и тиражирование доказывает их эффективность. К тому же всегда есть возможность посетить или даже заселиться в уже работающий апарт-отель, чтобы погрузиться в будущий арендный бизнес.

При выборе апартаментов особое внимание стоит уделить локации, инфраструктуре проекта и тому, насколько он отвечает интересам инвесторов, в том числе по условиям доходных программ. Сетевые объекты в центре города – самый надежный вариант. . Стоит отметить, что апартаменты, как и квартиры, продаются по 214-ФЗ о долевом строительстве, поэтому инвестиции являются полностью защищенными. 

Стоит отметить, что апартаменты, как и квартиры, продаются по 214-ФЗ о долевом строительстве, поэтому инвестиции являются полностью защищенными. 

Пример

В Санкт-Петербурге пока не так много проектов сервисных апартаментов, на примере которых можно наглядно рассмотреть все детали инвестирования в этот формат недвижимости. Одним из первых подобных проектов в городе стал апарт-отель YE’S на улице Хошимина от ГК «Пионер». Объект построен в Выборгском районе   —   354 тыс. рублей Минимальный ежегодный доход собственников юнитов в апарт-отеле YE’S на ул. Хошимина в шаговой доступности от станции метро «Проспект Просвещения»  —  и сдан в эксплуатацию в ноябре 2014 года. Цены на юниты в нем заметно выросли с момента начала реализации проекта. К примеру, на старте продаж апартаменты площадью 27 кв. м продавались за 2,3 млн рублей, а сейчас они стоят уже 3,8 млн рублей. Минимальная стоимость аренды юнита в этом апарт-отеле сегодня составляет 29 тыс. рублей (без учета коммунальных платежей), следовательно доход собственников начинается от 354 тыс. рублей в год.

В январе 2017 года ГК «Пионер» открыла продажи во втором проекте сети YE’S в Петербурге – апарт-отеле YE’S на Социалистической. Объект строится в Центральном районе Петербурга, в локации с хорошо развитой инфраструктурой и в шаговой доступности от трех станций метро. Застройщик отмечает, что апартаменты в комплексе пользуются спросом   —   продано уже около 50% юнитов. Стоимость начинается от 3,9 млн рублей. Инвесторам предлагаются программы доходности, которые позволят получать стабильный гарантированный доход (к примеру, при покупке юнита площадью 26,5 кв. м доход инвестора от сдачи в аренду составит 34 тысячи рублей в месяц).  

В заключение стоит отметить, что на рынке пока не сформировалась четкая сегментация для этого типа недвижимости. Иногда апартаментами называют комплексы, которые по сути не отличаются от традиционного жилья. Следует внимательно изучить предложение, а остановить выбор стоит именно на апарт-отелях с гостиничным сервисом и профессиональной управляющей компанией.