Разделение квартиры на две квартиры согласование, как разделить большую квартиру на две отдельные квартиры

В каких случаях разделение квартиры возможно?

Скорее всего, препятствий не будет для разделения квартиры, которая состоит из двух ранее объединенных квартир. В таком случае, в ходе перепланировки можно просто вернуть все, как это было до объединения квартир. Мотивы этого могут быть различными: допустим, в большой квартире теперь живут две семьи и каждая из них хочет иметь персональную квартиру. Либо же владелец большой квартиры не нуждается в такой обширной площади и намеревается в будущем сдавать вторую квартиру, которая образуется после разделения.

Но возможно разделить и обычную квартиру. Но сделать это можно будет при условии, что площадь каждый квартиры после перепланировки будет достаточной для полноценного проживания. Ведь надо учесть, что в каждой квартире должен быть свой санузел, собственная кухня и одна жилая комната. Иначе получить разрешение на подобную перепланировку не получиться. Поэтому разделение квартир – это перепланировка, которая более осуществима в первую очередь в больших квартирах.

Во время подобной перепланировки необходимо соблюдать соответствующие правила, что в некоторых случаях может быть довольно непростой задачей. Как известно, помещение “мокрых зон” нельзя располагать прямо над жилыми помещениями соседей снизу. То же правило касается и кухонь – они не должны “наползать” на жилые помещения соседей снизу. Согласно законодательству, подобная перепланировка приведет к ухудшению жилищных условий ваших соседей.

Но в то же время собственник квартиры, в которой происходит перепланировка, не может ухудшать и свои собственные жилищные условия. Это значит, что он не может переносить свои жилые помещения таким образом, чтобы они оказывались под санузлом или кухней соседа сверху. Такая перепланировка тоже не будет согласована. Поэтому во время разделения квартиры необходимо обязательно учитывать расположение помещений в квартирах соседей сверху и снизу.

В особом положении в контексте перепланировки находятся квартиры на первом и последнем этаже. Владелец квартиры на первом этаже может спокойно передвигать свой санузел и кухню в любое место, потому как под ним нет жилых помещений. Такая же ситуация может быть и в квартире на втором этаже, если под ней находится нежилое помещение – например, магазин или кафе. В квартире на последнем этаже эти ограничения сохраняются, однако в такой квартире можно расширять и переносить площадь жилых помещений как угодно, ведь они в любом случае не окажутся над “мокрой зоной” соседей сверху. 

Еще одно обязательное условие во время разделения одной квартиры на две – в каждое новообразованное помещение должен быть отдельный вход с лестничной площадки. При обустройстве входа обязательно должны учитываться нормы противопожарной безопасности и санитарные правила.

Для создания второго входа понадобится делать проем в несущей стене. А на практике осуществить это можно будет не в каждой квартире. Возможность сделать такой проем зависит от типа дома, его состояния, наличия таких же проемов у соседей сверху и снизу. Например, в домах старого фонда несущие конструкции могут быть признаны уже недостаточно прочными и надежными, чтобы в них дополнительно делать проем. Чтобы сделать проем в несущей стене, сначала нужно получить техническое заключение от организации-автора дома. Инженер проверит состояние дома и его стен и на основе этого исследования станет известно, можно ли в данном доме делать подобные работы.

При разделении квартиры нужно будет оборудовать новый санузел и кухню. Для них нужен будет обеспечить соответствующую вентиляцию, сделать канализацию, провести водоснабжение.

Не стоит начинать делать разделение самостоятельно. Если во время незаконной перепланировки будут сделаны работы, противоречащие правилам, то узаконить перепланировку квартиры после перепланировки будет невозможно. Придется возвращать прежнее состояние квартиры.

Когда легче всего разделить квартиру?

Есть несколько вариантов, когда раздел наименее хлопотен:

• Квартира на первом этаже. Не нужно думать о том, какова планировка у соседей снизу. Нужно учитывать только расположение помещений у соседей сверху. Отдельный вход можно обустроить с улицы, если ОМС разрешили изменение фасада здания.
• Квартира изначально обустроена двумя санузлами. Проблема размещения туалета с ванной над нежилыми помещениями отпадает. Остается грамотный выбор места для кухни и организация отдельного входа. Проблему кухонной вентиляции можно решить, если вывести вытяжной канал на улицу.
• Разъединяемая квартира первоначально представляла собой две, которые были объединены по каким-то причинам. В этом случае необходимо просто восстановить былые перегородки и разобрать заложенные проемы.

Как выделить доли в совместной недвижимости?

1. оформление частей совладельцев осуществляется только после установления доли каждого из участников, имеющих право на недвижимость;
2. выделяемые в общей квартире доли признаются равными, если иное не установлено законом или соглашением собственников;
3. порядок деления общей недвижимости прописан в ст. 252 ГК РФ.

Например, супруги Лобановы решили развестись. Жена заявила свои права на долю в квартире, которая была нажита в браке. Бывший супруг предложил выкупить ее долю. Женщина согласилась. Лобановы подписали соглашение о замене доли выплатой. Супруга получила компенсацию, а квартира перешла в личную собственность бывшего мужа.

Как осуществляется разделение квартиры?

Общий алгоритм разделения недвижимости выглядит следующим образом:

• составление и утверждение проекта;
• согласование решения с органами муниципального управления;
• фактический раздел одной квартиры на две;
• проверка выполненных работ инспекторами и составление акта проверки;
• регистрация новых объектов недвижимости.

Для каждого нового объекта недвижимости будет осуществлено присвоение отдельного номера в реестре. В ЕГРН будут зафиксированы все существующие объекты недвижимости с кадастровыми номерами.

Для составления проекта нужно будет обратиться в специализированную организацию, куда придётся предоставить технический паспорт квартиры или поэтажный план.

Жилищную инспекцию нужно будет посетить для согласования не только с проектом на руках. Кроме проекта собственник обязан представить следующий набор документации:

• заявление;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• заключение специализированной организации о возможности проведения работ;
• копия паспорта заявителя;
• технический паспорт на квартиру;
• согласие собственников жилья;
• разрешения от газовой службы, электриков, соседей.

Сроки согласования перепланировки в виде раздела квартиры составляют порядка 2-4 месяцев. Ещё около 2 месяцев уйдёт на то, что получить новые правоустанавливающие документы на недвижимость и зафиксировать все изменения в БТИ.

После осуществления ремонтных работ в гости приходит инспектор, которые проверяет соответствие изменений договоренностям по проекту. На основании проверки он составляет акт в трёх экземплярах, первый из которых получает собственник на руки, второй – отдаётся в БТИ, третий – хранится в муниципальных органах власти.

Если комната маленькая

Не всегда есть возможность развернуться и свободно расставить мебель. В малогабаритных квартирах комнаты довольно маленькие, поэтому необходимо экономить пространство без ущерба для функциональности спальни-гостиной. Вот несколько предложений:

• Громоздкий диван можно заменить пуфами, низким диваном или парой кресел, подойдет и угловая модель дивана;
• If you decide to put a bed in the bedroom, you can place drawers under it;
• The entire space of the room must be functional;
• Чтобы не занимать площадь прикроватными тумбочками, полки можно разместить над диваном или над самой кроватью;
• Плазменный телевизор на стене сэкономит место, такой экран хорошо виден из обеих зон.

Помимо грамотного использования пространства, не стоит забывать и о отделке. В небольших помещениях следует избегать темных и кричащих цветов. Стены, полы и потолки должны быть светлыми, но аксессуары могут быть разных цветов. Небольшая спальня-гостиная потребует хорошего искусственного освещения — чем больше света, тем просторнее кажется помещение.

Как определить размер доли

Стать собственником доли возможно только по соглашению о разделе с помощью решения суда, а также на условиях долевого владения, которые устанавливаются в момент покупки объекта недвижимости. Если ваш случай не попадает ни под один из перечисленных, то вы являетесь одним из владельцев общей собственности.

Это значит, что у вас есть какая-то доля, но вы не знаете ее размер и документально он никак не зафиксирован. Как в таком случае узнать размер своей части имущества?

Доли собственников в общей собственности по умолчанию являются равными. Например, у квартиры размером 60 кв.м. три собственника. Так, каждый собственник по умолчанию владеет ⅓ квартиры, то есть 20 кв.м. Но как разделить доли так, чтобы была возможность распоряжения, например, отдельной комнатой?

Статья 252 ГК РФ разрешает определение доли в натуре, но оговаривает ряд условий, главным из которых является дальнейшая пригодность объекта недвижимости для проживания в нем граждан. Например, невозможно физически разделить однокомнатную квартиру на два обособленных друг от друга жилых помещения, оборудовать отдельные входы, разделить или перенести коммуникации, прорубить в несущей стене окно для второй комнаты — то есть произвести полномасштабную перепланировку. Потому и разделить такое жилье не получится.

Но если квартира достаточно большая, в ней есть несколько раздельных комнат, имеется техническая возможность ее переоборудовать, сделать отдельные входы — выдел вполне возможен. Условием для проведения такой процедуры станет согласование перепланировки в органах местного самоуправления и оформление в БТИ двух отдельных технических паспортов.

Подробный гайд по оформлению долей в квартире

Как разделить квартиру на доли? Все начинается с заключения соглашения между собственниками, в котором фиксируется размер и условия долей каждого из них.

Прежде всего, необходимо определить, как будет распределено право собственности на квартиру между собственниками. Для этого необходимо знать размер доли каждого собственника. Определить размер доли можно исходя из согласования между сторонами или на основании законодательства. Вариант определения доли через соглашение наиболее предпочтителен.

Важным моментом является оформление соглашения между собственниками. Для этого необходимо составить документ, который должен быть подписан всеми участниками. Соглашение должно содержать информацию о размере долей, условиях использования и распределения общих затрат.

Также важно обратить внимание на правильное оформление доли в документах. В связи с этим, рекомендуется обратиться к нотариусу, который поможет правильно оформить долевую собственность. Он сможет подготовить все необходимые документы и подтвердить законность сделки

Он сможет подготовить все необходимые документы и подтвердить законность сделки.

В каких случаях выделение доли невозможно

Иногда без выдела доли не обойтись. Например:

• если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
• если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
• если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.

Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:

1. Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
2. Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
3. Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
4. Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.

Планировка

Часто в гостиной ставят раскладной диван и отводят отдельное место для гардеробной. Днем комната представляет собой полноценную гостиную, а ночью превращается в спальню. У этого варианта есть недостаток — нужно постоянно либо убирать кровать, либо раскладывать. Это требует времени и сил, поэтому проще разделить комнату на две зоны.

Спальную зону лучше всего разместить в дальнем углу комнаты

Важно учитывать, что спальня и гостиная плавно перетекают друг в друга и выполнены в гармоничных тонах. Не рекомендуется использовать разные стили при проектировании отдельных зон

Зона отдыха

Причал должен быть уединенным и спокойным. По этой причине кровать не следует ставить рядом с входной дверью. Кровать лучше поставить в дальнем углу от двери в гостиную.

Кровать лучше разместить в дальнем углу комнаты в окружении шкафов-купе

Желательно, чтобы в спальной зоне было больше естественного света. Если в комнате одно окно, то кровать лучше поставить поближе к нему. Многие любят засыпать и просыпаться у окна.

Кровать у окна на небольшом подиуме — идеальная спальная зона

Гостевая зона

В отличие от спальни, гостевая зона требует больше места. В ограниченном пространстве стоит обойтись минимальным набором мебели. Достаточно дивана или мягких пуфов, низкого столика и стены с полкой для телевизора. Если место позволяет, можно отдельно обустроить столовую зону.

Гостевая зона отделена перегородкой из натуральных материалов

Гостиная может располагаться рядом с входом, такое положение удобно для всех, кто входит в помещение. Если не хватает света из-за спальни и перегородок, можно установить дополнительное освещение.

Декоративная перегородка с камином почти полностью закрывает вид на спальную зону

Как разделяют частные дома?

Если это не сблокированное здание, на практике довольно редко удается разделить дом так, чтобы все стороны были довольны.

Законом предусмотрено два метода:

1. Мировое соглашение

Это самый малозатратный (как с точки зрения денег, так и времени) вариант для собственников. В таком случае дом не утрачивает положение целого объекта, а просто переоформляется в долевое владение.

В случае мирного соглашения, все совершается на основе устного согласия, либо письменного договора собственников. Правильнее выбрать последнее и заверить договор нотариально, что сможет исключить в перспективе все споры.

В договоре прописываются следующие пункты:

• текущие затраты на содержание;
• коммунальные платежи;
• процедура использования общей территории.

При решении мирного договора, важно учитывать как будет осуществлен раздел территории. Однако, если все оформляется как совместное проживание, данный раздел необязателен

Даже в этом случае, объект недвижимости разделяется на два помещения. В определенных ситуациях понадобится перепроектирование. Любую перепланировку следует обязательно узаконить и оформить соответствующий отчет специалиста.

2. Деление на два строения

Суть данного метода состоит в передаче каждой стороне отдельного помещения, подходящего для жилья. Это наиболее оптимальный метод деления недвижимости на двух владельцев.

Главный плюс – каждый владелец может продать свою долю, даже при отсутствии согласия другого собственника. Но, следует помнить, данный вариант никак не подойдет при переделе одноквартирных объектов, в подобной ситуации нужно искать иные способы решения сложившейся ситуации.

Деление разрешается при последующих обстоятельствах:

• каждый собственник должен иметь индивидуальный вход;
• собственность обязана быть годной для проживания;
• помещения целиком отделены;
• придомовая территория размежеваны.

Образец соглашения о разделе дома

Как и в предыдущей ситуации, разделять дом правильнее путем подписания договора. В отличие от прошлого метода, для осуществления раздела путем деления на 2 строения потребуется оформить ряд документов:

• Легализовать перепланировку и вписать изменения в тех. проект;
• На каждую часть дома формируется отдельный комплект бумаг. В том числе, нужны кадастровый и тех. паспорт. Деление территории производится межеванием с подтверждающим актом;
• Подготавливается письменный договор между владельцами о разделении. Когда деление совершается не в одинаковых пропорциях, обговаривается финансовое возмещение.

После весь пакет документов передается в местную администрацию. Если разделение недвижимости не противоречит законодательству, то спустя 15 дней каждый из владельцев получит право собственности на недвижимость. В противном случае, этим уже занимается суд.

Для оформления искового заявления в суд обязательно наличие тех. проекта. Если его нет, судья назначает судебную экспертизу, для определения возможных вариантов разделения недвижимости. Затраты на экспертизу, безусловно, возлагаются на истца.

Раздел квартиры между супругами

Этот вид раздела квартиры является в судебной практике наиболее популярным. Раздел квартиры между собственниками представляет собой процесс, регламентированный с позиции законодательства.

Мы ответим на все Ваши вопросы и обязательно поможем! Позвоните нам прямо сейчас по телефону «Горячей линии» (812) 425 31 40 и получите юридическую консультацию!

Разделу подлежит только та квартира, которая была совместно нажита супругами в браке. Обычно учитывается, имеются ли несовершеннолетние дети, если да, то раздел осуществляется и на их долю, если нет, то разделяется квартира между супругами поровну или пропорционально их вкладам в улучшение жилищных условий.

Пример

Делится трехкомнатная квартира. В браке 1 ребенок. Суд присуждает мужу 1/3 доли, жене 1/3 доли и ребенку – 1/3 доли. Если ребенок остается с матерью, то к ее доли приписывается 1/3 (поскольку ребенок несовершеннолетний), и она получает 2/3 доли. Таким образом, происходит раздел недвижимости на доли.

Виды перепланировок и их согласование

В отношении многоквартирных домов действуют правила, регламентирующие порядок проведения внутренних работ, связанных с изменением изначальной планировки.

Основные ограничения в отношении данного рода деятельности следующие:

• все виды работ не должны затрагивать соседей и места общего пользования;
• перепланировка малогабаритной квартиры не должна проводиться путем сноса несущих стен и изготовления в них проемов;
• запрещено возводить тяжелые перегородки посередине плиты перекрытия;
• не допускается самостоятельно изменять прохождение газовых, водопроводных и канализационных стояков;
• запрещается выводить контур и радиаторы центрального отопления на балконы;
• нельзя перегружать балконную плиту дополнительной цементной стяжкой и тяжелой мебелью;
• необходимо обеспечить свободный доступ ко всем видам коммуникаций общего пользования.

Во всех случаях перепланировка однокомнатной приватизированной квартиры должна быть узаконена. Если этого не сделать, то могут возникнуть сложности с последующей продажей недвижимости.

Как разработать и узаконить проект

Перед началом работ по изменению конфигурации жилья следует определиться с архитектурными элементами, которые запрещено затрагивать. После этого нужно провести замеры и составить детальный проект перепланировки.

В нем разрешается предусмотреть такие моменты:

• снос перегородок, которые не выполняют несущих функций;
• обустройство дополнительных проемов в простенках;
• перенос или смещение газовых и отопительных коммуникаций;
• совмещение комнаты с балконом при условии его утепления и остекления энергосберегающими стеклопакетами;
• перестановка сантехники в санузле без выноса коммуникаций за его пределы.

Перепланировка студии в однокомнатную квартиру тоже требует составления плана работ и согласования. Установка простенков может создать излишнее давление на несущие конструкции здания. Подготовленный проект вместе с заявлением, планом перестройки и расчетом материалов необходимо подать в управляющую компанию. После согласования он будет направлен в БТИ, где будет принято окончательное решение. Начинать работы можно только после получения официального разрешения и в соответствии с утвержденными техническими условиями.

Разделение квартир

В противном случае разделение — нереализуемо. Основной проблемой с которой сталкиваются заказчики — установка кухни (помимо проектной) во вновь образованной квартире. Ведь изначально на ее месте располагались жилые комнаты. Предварительно стоит учесть ряд обязательных действующих норм и требований к установке кухонь:

При разделении квартиры на две не стоит забывать о разделении ранее единой системы водоснабжения и элеткричества. Разделение электросети в двух вновь образованных квартирах производится силами Мосэнерго. Для этого собственнику необходимо получить разрешение: Акт разграничение «о присоединении дополнительной мощности электричества». Как следствие: два электричечских счетчика по одному в каждой организованной квартире и два лицевых счета.

Что такое реальный раздел?

Реальный раздел (выделение доли) — это переход частей домовладения в собственность каждого участника общей долевой собственности пропорционально его доле.

Раздел влечет прекращение общей собственности для всех ее участников. Выдел доли дома характеризуется тем, что один или несколько собственников выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются.

Раздел дома начинается с определения размера долей и людей, имеющих права на долю. При расторжении брака, собственниками долей будут являться супруги, а при наследовании, соответственно, наследники.

Реальный раздел дома и земельного участка допустим и возможен только тогда, когда существует правовые и технические возможности. Объекты недвижимости, в том числе жилой дом и земельный участок могут быть отнесены как к делимым, так и неделимым вещам.

Можно ли снести не несущую стену без разрешения 2022. Работы, которые можно делать без разрешения

Перепланировка или переустройство — это работы, которые отражаются на плане квартиры БТИ. Например, когда появляются дополнительные помещения, а также меняется их функциональное назначение:

• когда в квартире появляются гардеробные или одна комната делится на две и более;
• когда кухня переносится из своего прежнего места в коридор либо кладовку;
• когда сносится подоконный блок между лоджией и комнатой и устанавливаются французские двери;
• когда площадь санузла расширяется за счет переноса дверей или делается новый проем в перегородке или несущей стене;
• когда объединяются помещения – ванная и туалет, кухня и гостиная.

Это лишь малая часть тех работ, которые нужно согласовывать, а все изменения фиксировать в БТИ на плане квартире.

Есть такой ремонт, который оставляет план квартиры неизменным, и это не будет являться перепланировкой. Может показаться, что вы делаете серьезный, капитальный ремонт, но в реальности получать разрешение на него не нужно, как и готовить проектную документацию, менять план БТИ, платить госпошлины и ждать разрешение. Можно просто сделать ремонт, не обращаясь ни в какие инстанции.

Критерии, по которым можно понять, что согласование с Мосжилинспекцией не требуется:

перегородки внутри квартиры остаются на месте;

дверные и оконные проемы не переносятся;
сами двери остаются там, где предусмотрены на плане БТИ;
конструкция пола не меняется;
сантехника, трубы, газопровод — все остается на своих местах.

На плане квартиры отображается, где расположены дверные проемы, какие двери установлены — распашные или раздвижные. Если распашную дверь демонтируют и оформляют раздвижную, это перепланировка. Если заменить дверь на другую аналогичную, даже если она будет открываться в другую сторону, перепланировкой это не будет, так как на плане ничего не изменится.

Примеры работ, которые не нужно согласовывать:

• замена электропроводки, когда нужно штробить стены;
• прокладка новых труб для санузла;
• выравнивание стен под покраску или под обои;
• установка новых дверей;
• замена окон;
• замена ванны, унитаза, раковины, мойки;
• отделка помещения — покраска стен, замена обоев и потолочного покрытия.

Все это не считается перепланировкой и не требует согласования даже при желании собственника квартиры. Если подать документы в Мосжилинспекцию с просьбой выдать разрешение на такие работы, она откажет.на работы, которые не предполагают внесение изменений в план БТИ, разрешение в принципе не выдается.

Если вы сомневаетесь, нужно ли узаконивать ваш ремонт, напишите нам список предполагаемых работ. Наша консультация бесплатна. Мы точно скажем, что можно делать без разрешений, а на что его необходимо получать:

Как оформить перепланировку квартиры без проекта Какой штраф за перепланировку квартиры без разрешения 2021 Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире

Здравствуйте! Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Частые вопросы нашим экспертам

Как оформить перепланировку квартиры без проекта Какой штраф за перепланировку квартиры без разрешения 2021 Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона. Диалог с экспертом откроется в приложении.

Как установить доли после приватизации?

Права владения жильцы получают после приватизации квартиры. Для этого участники подают совместное заявление в местный уполномоченный орган. Составляется приватизационный договор, который закрепляет доли за каждым совладельцем. После регистрации документа в Росреестре права собственников признаются государством.

После оформления прав через Росреестр может быть произведен раздел недвижимости несколькими способами:

1. каждому участнику передается доля, установленная приватизационным договором;
2. доли могут быть распределены поровну при совместном владении недвижимостью;
3. если квартира была куплена в браке, раздел производится на основании брачного контракта, соглашения или через суд.

Как делится квартира в долевой собственности при разводе?

Если квартира находится в долевой собственности супругов, каждый из них вправе выделить в натуре свою долю из общего имущества, кроме случаев, когда выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу.

Выдел доли в натуре может быть произведен как по соглашению супругов, так и, при недостижении соглашения, в судебном порядке (п. п. 1, 2, 3 ст. 252 ГК РФ).

Необходимо иметь в виду, что в большинстве случаев раздел квартиры в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, так как отсутствует возможность устройства дополнительного входа в жилое помещение, что, по мнению судов, является основанием для отказа в разделе квартиры в натуре.

В таком случае выделяющийся собственник вправе требовать от второго сособственника выплаты стоимости своей доли (п. 3 ст. 252 ГК РФ; п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г.).

Как разделить дом? И что может быть поделено, а что нет?

Не всегда фактическая возможность раздела дома с участком совпадает с возможностями правовыми. Делимость объекта недвижимости, с точки зрения закона, имеет самостоятельное значение и не обязательно совпадает с реальной возможностью разделения стен и комнат.

Физически делимыми признаются все существующие объекты недвижимости, однако юридически делимыми они являются только в том случае, если существует возможность разделить их на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей.

Для правильного разделения недвижимого имущества законом введено понятие Признаков жилого помещения:

• назначение;
• пригодность для проживания;
• изолированность;
• принадлежность к категории недвижимых объектов.

Конечно же, последний из признаков является основным, однако, отсутствие любого из перечисленных признаков дает основание считать помещение нежилым.

Признак пригодности для проживания означает условие, при котором помещение является пригодным для постоянного, то есть длительного и всесезонного проживания. Это, в свою очередь, требует обеспечения соблюдения установленных санитарных и технических норм и правил, а так же наличия, помимо основного помещения, вспомогательных, которые обеспечивали бы режим проживания (отдельной кухни, санузла и т.д.).

Признак изолированности означает, что пользование помещением (частью дома) как самостоятельным и обособленным, не нарушает прав смежных правообладателей и имеет автономное сообщение с помещениями и территориями, находящийся в общем пользовании.

В идеале, таким критериям и признакам отвечают дома так называемой «блокированной застройки», когда часть дома представляет собой обособленный изолированный блок, с отдельным выходом на земельный участок.

В иных случаях, для осуществления реального раздела сособственникам, следует произвести согласованные строительные изменения дома, чтобы планируемые части объекта стали самостоятельными жилыми объектами.

Для того чтобы совершить реальный раздел, владельцы должны определить рыночную цену недвижимости, принимая во внимание и цену придомовых сооружений. Для этих целей можно заказать проведение независимой экспертизы, по результатам которой, определить, допустим ли передел с соблюдением равенства частей

Как разделить?

Разделение квартиры – это сложная перепланировка, которую нужно будет обязательно предварительно согласовать. Реализовать подобную перепланировку можно будет далеко не в каждой квартире, поэтому сначала нужно изучить условия, при которых такое разделение возможно и узнать, можно ли сделать это с вашей квартирой.

Однокомнатная квартира

Варианты перепланировки 1 комнатной квартиры фактически не предполагают возможности разделения ее на две части. Площадь однокомнатной квартиры слишком маленькая, чтобы сделать из нее две полноценные квартиры со своим санузлом, кухней и комнатой. К тому же, нужно не забывать о правах соседей – об этом мы говорили выше. Чтобы представить техническую возможность выполнения всех этих условий, можно сделать эскиз, чтобы визуализировать всю информацию. Однако подобную перепланировку осуществить получится вряд ли.

Двухкомнатная квартира

Разделение квартир тоже изредка входит в варианты перепланировки 2 х комнатной квартиры. Но в этом случае есть все-таки больше шансов соблюсти все необходимые правила, которых немало. Надо помнить, что в каждой квартире после разделения должен быть санузел и кухня, минимум одно жилое помещение. Не стоит забывать и об отдельном входе.

Многие собственники пытаются расширить площадь квартир за счет балкона и лоджии. Но объединение внутреннего помещения с балконом запрещено строительными правилами. Это нарушает тепловой контур дома. Максимум, что можно сделать – это поставить между балконом и комнатой прозрачные французские двери, а сам балкон утеплить специальными материалами. Несмотря на то, что жильцы в принципе могут использовать балкон в самых разных целях, балкон все равно не будет юридически считаться жилым помещением, потому как по правилам его можно использовать только по назначению.

Возможность разделить двухкомнатную квартиру зависит от каждого отдельного случая. Подобное согласование перепланировки квартиры в Москве цена будет составлять примерно 250 — 300 тысяч рублей. 

Трехкомнатная квартира

Это уже наиболее реальный вариант по сравнению с вышеназванными. Площадь такой квартиры больше, а значит и возможностей учесть все необходимые правила при разделении квартиры возрастают. Опять же, чтобы оценить реальность такой перепланировки, нужно создать эскиз, соответствующий всем строительным нормам. Разделение квартиры – перепланировка очень сложная, поэтому ее удастся реализовать не в каждой трехкомнатной или четырехкомнатной квартире.

Как разделить лицевой счет в квартире по коммунальным платежам

• Каждый собственник несет ответственность за своевременное внесение платы, связанной с использованием жилого помещения пропорционально размеру своей доли в праве собственности на жилье (статья 249 ГК РФ);
• В муниципальном (государственном) жилье члены семьи нанимателя несут аналогичные права и обязанности, а бывшие члены семьи обязанности по содержанию жилья несут самостоятельно (статья 69 ЖК РФ).

Поскольку финансовый лицевой счет является документом, оформляемым исключительно на жилые помещения (а не на собственников), принадлежащие гражданам на различных основаниях, его разделение обозначает образование двух и более вновь созданных жилых помещений из одного и, следовательно, создание коммунальной квартиры.