Совет 4. Составляем акт о причинении ущерба
Это идеальное развитие событий. Письменная двусторонняя фиксация причинённого ущерба – «железное» доказательство того, что арендатор согласен с тем, что именно он виновен. Даже если в договоре есть пункт с подробностями возмещения ущерба, Акт всё равно нужен, ведь он зафиксирует конкретику, а возможно и сумму ущерба.
А что, если арендатор откажется составлять акт? Может быть и такое. Тогда, как вариант, составить его в одностороннем порядке с привлечением свидетелей и в присутствии арендатора. Свидетели дадут вам свои данные (на случай их вызова в суд) и зафиксируют своими подписями факт отказа арендатора от составления акта.
Если в договоре аренды нет никаких упоминаний об обязанности возмещать арендатором причинённый ущерб, это не страшно. Такая обязанность вытекает из закона, но предъявить доказательства придётся в любом случае.
В акте надо в идеале прописать и сроки погашения ущерба, и сумму, к которой пришли арендатор и арендодатель по итогам проверки квартиры. Возможно, возмещение ущерба будет не в виде денежной суммы, а путем передачи исправной аналогичной техники или предметов интерьера. Тут всё зависит от договоренностей между сторонами. Но ясно одно – наличие акта облегчит судебный процесс в будущем, а у арендатора будет стимул погасить этот ущерб, в том числе до суда. Ведь акт – практически 100%-ная гарантия выигрыша дела в суде.
Кто чаще всего снимает квартиру?
Понятное дело, что нельзя точно ответить на вопрос, какие категории россиян снимают жилье постоянно, а какие – вообще не арендуют жилье. Это связано с тем, что у каждого человека в жизни может произойти любая ситуация.
Однако любую ситуацию или вопрос можно рассмотреть по статистике. Итак, чаще всего квартиру снимают:
- приезжие;
- одинокие молодые люди;
- студенты;
- молодые семьи;
- одинокие разведенные мужчины или женщины.
В отношении приезжих все ясно. Люди, которые только приехали в город, не могут сразу приобрести себе жилье. Поэтому они начинают просматривать объявления с арендой квартиры. Приезжими могут быть как иностранцы, так и россияне.
Причины переезда также может быть разные:
- временная работа;
- новая работа в другом городе;
- переезд в город для постоянного места жительства по личному желанию;
- помощь родственникам;
- другие.
Приезжие могут подыскивать себе жилье, как на долгий период времени, так и на неделю, месяц или год.
Одинокие молодые люди снимают квартиру, так как хотят уехать от родителей. Как только молодежь находит работу, они начинают чувствовать себя взрослыми, хотят выйти из-под «крыла» родственников и начать самостоятельно жить своей жизнью. Именно поэтому молодые люди в возрасте от 18 до 25 лет часто снимают жилье.
Третья категория активных квартиросъемщиков – студенты из других городов. Им жилье нужно на период сессии или учебы. Чаще всего, когда студенты снимают жилье, они арендуют его группами, так как такой вариант намного дешевле и удобнее.
Молодые семья также являются частыми квартиросъемщиками. Причины примерно такие же, как и у молодежи. После заключения брака, молодые семьи хотят создать свое жилье, установить в нем свои правила и жить только вдвоем.
Так как сейчас не все россияне могут купить несколько квартир, как только дети заключают брак, им приходятся или жить с родителями, или снимать квартиру.
И последняя категория квартиросъемщиков – одинокие разведенные люди. Это могут быть как женщины, так и мужчины. Если жилье было куплено в браке, то, чаще всего, квартира достается кому-то из супругов. Второму приходиться съезжать из жилья. Именно такие люди и снимают жилплощадь.
Некоторым квартиросъемщикам проще найти жилье, другим – тяжелее. Но почему так происходит? Кому предпочитают не сдавать квартиру? И почему?
Квартиру в аренду не нужно сдавать хорошим знакомым или дальним родственникам
Эти арендаторы с легкостью могут допускать просрочки по платежам, считая это нормой.
Пользуются тем, что их не выгонят. И ведь действительно выселить их это большая проблема для хозяина квартиры, из-за боязни испортить отношения с родственниками.
При этом арендовать все норовят без договора, и как потом на них накладывать штрафные санкции – непонятно.
В суд хозяин арендной квартиры опять же на родственников подавать не пойдет.
И придется вечно бегать за ними и выпрашивать деньги за отжитые месяцы.
При этом съехать с квартиры такие арендаторы могут в любой момент, не рассчитавшись по старым долгам.
Квартиру в аренду не нужно сдавать наркоманам и их родителям
Наркоманы тут же устроят в вашей квартире притон. Начав сами употреблять запрещенные в России вещества и угощать ими своих гостей.
Очень скоро, таких арендаторов по наводке осведомителей или жалобам ваших соседей. Возьмут на контроль сотрудники правоохранительных органов.
А соответственно проблемы начнутся и у вас, как хозяина квартиры, в которой образовался притон.
Логичным финалом будет то, что на ваших арендаторов возбудят уголовное дело за хранение и сбыт наркотических веществ.
И хорошо если на тот момент у вас будет на руках действующий договор аренды заключенный с ними.
В противном случае, может получиться так, что арендаторы от всего откажутся. И вся ответственность ляжет на вас, как хозяина квартиры, где были найдены запрещенные вещества.
Так же проблемы вам могут доставить, и родители сына-наркомана, оказавшиеся в числе ваших арендаторов.
Ведь сын тоже с ними будет проживать в вашей квартире. Хоть жить он будет не постоянно, а набегами. Но хлопот он сможет доставить.
Вся проблема в том, что вы сами долгий промежуток времени. Можете не знать тех проблем, которые всплывут в дальнейшем в вашей арендной квартире.
Самой распространенной проблемой является тот факт, что он наберет кредитов и укажет адрес вашей квартиры, как место жительства.
И еще долгие годы коллекторы будут звонить вам на домашний телефон и устраивать личные визиты в надежде обнаружить там должника, который давно уже съедет от вас.
Идеальный хозяин — какой он?
По мнению психологов, идеальными хозяевами можно считать супругов полной семьи средних лет. Их не испугает наличие детей или периодические вечеринки, они часто лояльны и к особенностям образа жизни своего жильца. Главное условие для них — регулярная плата за квартиру и порядок.
А вот идеальный квартирант для каждого арендодателя свой. Так, «одинокие домоседы» охотней сдадут жилье одиноким квартирантам среднего возраста без маленьких детей, либо бездетной семейной паре, уживутся со спокойными одинокими студентами. В «группе риска» для них — молодые пары, особенно, если те не состоят в зарегистрированном браке, иностранцы.
А вот «хозяину в юбке» подходят практически все категории квартирантов, от одиноких студентов до многодетных семей, главное условие — своевременная и полная арендная плата. Молодые арендодатели с большей вероятностью предпочтут жильцов, близких по возрасту, одинокий хозяин — квартиранта своего пола.
Квартиранты-вандалы
Собственник квартиры переехал за границу и решил своё жильё сдать. Прибыль при этом не ахти какая, но арендная плата хотя бы покрывает расходы на содержание жилья и налоги. В квартире хороший ремонт, оборудовано всё удобно и продуманно, поскольку до отъезда собственники сами жили в квартире и делали ремонт для себя.
Первый арендатор был идеальным – дисциплина в платежах, тишина и порядок, чистота. Собственник воодушевился и согласился на семью арендаторов с ребёнком-школьником. На вид семья интеллигентная, папа при должности и дорогой машине. Аренда требовалась до того момента, как завершится отделка своего дома.
Когда срок договора закончился, и представитель собственника пришел принимать квартиру, жильцы быстро отдали ключи на пороге и технично испарились. На первый взгляд, всё было в порядке. Однако потом оказалось, что в квартире царит разруха — разбит плафон у люстры, сломаны стулья, расколота плитка в кухне, сломан смеситель в ванной и даже отломана ручка у холодильника. Ничего не оставалось, как зафиксировать поломки и, поскольку контакт арендаторов остался, письменно предъявить им претензии. На что был получен ответ «Хорошо, возместим» и на этом всё. Дальше собственник и его представитель был заблокирован. Вполне себе реальная история.
Давайте разберём, как можно минимизировать такие риски с точки зрения права.
Исходим из того, что любой спор может перейти в зал суда. Там понадобятся доказательства: того, что были отношения по аренде, факт причинения ущерба имуществу, а также доказательства того, этот ущерб нанесён квартирантами в период действия договора. От этих основ и будем отталкиваться, давая советы.
Милый дедушка завалил квартиру мусором и грубил собственникам
Мужчина 10 лет сдавал трехкомнатную квартиру милому вежливому старику с семьей. Тот платил всего 15 тысяч, его не трогали, проверок не устраивали. Потом мужчина решил продать эту квартиру и попросил у своей дочери помощи. Нужно было попрощаться с арендатором. Но тот упрашивал дать ему побольше времени, чтобы найти новое жилье. Старичку дали дополнительные две недели. Но он затянул переезд на месяц.
Когда отец с дочерью приехали в квартиру, они ужаснулись от количества мусора. В доме хранились 200 упаковок от яиц, обои были засалены настолько, будто о них вытирали руки после беляшей. Потом девушка увидела в дверях записку о том, что от квартиры не поступали показания по к.у. уже несколько месяцев. Семья связалась с бывшим квартирантом — тот смело заявил, что они ему никто, и если его будут доставать, он сам их достанет. Девушка говорит, что надо было пользоваться услугой выселения от агентства. Впредь она решила всегда сдавать квартиру через агентство, чтобы не общаться с такими вот арендаторами.
Молодая семья занесла в дом клопов, задолжала хозяину 11 тысяч рублей и скрылась
Парень сдавал небольшую чистую студию молодой семье. Глава семейства — офицер ВМФ. В квартирке было все необходимое, кроме спального места и шкафа. Через два месяца арендаторы подняли вопрос о покупке дивана. Хозяин предложил купить им хороший диван, но поднять стоимость аренды, либо добавить немного к их покупке. Но семья справилась сама — купила б/у диван за 1000 рублей. С клопами. Хозяин понял это, когда квартиранты съехали. Кроме того, они остались должны хозяину 11 тысяч рублей за аренду — тот разрешил им пожить в долг, пока у них были сложности. Но семья заявила, что ничего никому не должна, и пропала. Парень рассказал эту историю в соцсетях, нашел страницы квартирантов. Но те сначала изменили имена, а потом удалили страницы. Угрозы судом и гневные письма не помогли. Зато хозяин понял, что лучше не быть таким мягким и доверчивым.
Хозяин в юбке
Еще один тип арендодателя с причудами — властная дама средних лет, не избалованная интеллектом и хорошими манерами. Отношения с квартирантами для такой женщины — возможность проявить свою власть. Вы можете сто раз обсудить с ней размер платы за проживание, а она возьмет и повысит вам ее ни с того, ни с сего, сославшись, например, на капитальный ремонт в доме. Не нравится — съезжай! Другого ответа от нее не ждите. Захотите сослаться на договор, вам тут же укажут на раздел «Особые условия», где, конечно же, ничего конкретного не прописано. Так почему бы капитальному ремонту не подпасть под это определение?
Очень часто властная арендаторша сдает свою многокомнатную квартиру сразу нескольким жильцам, по сути, превращая ее в коммуналку. Главное для нее — отнюдь не чистота дома и целомудренное поведение постояльцев, а стабильная прибыль. Поэтому в гости такая дама, как правило, заезжает лишь раз в месяц, за деньгами, но во время подобных визитов всем своим видом дает понять, кто в доме хозяин. Между прочим, может попенять на плохо почищенную плиту или сырость в ванной, но опять же исключительно для того, чтобы пригрозить «штрафными санкциями».
В отличие от пенсионеров, панически боящихся вкраплений чужеродных вещей в свой домашний уют, эта серьезная мадам, наоборот, предпочитает сдавать «голую» квартиру. Расчет прост: плодами благоустройства потом можно будет пользоваться и самой. Нужен интернет? Проводите. Только кабели, чур, при выселении мне! Не устраивает старый унитаз? Пожалуйста, меняйте! Но тогда он здесь останется навеки. Обои старые? Ну что ж, я не возражаю…
Советы:
Риэлторы советуют держать с такими хозяевами ухо востро — тщательно прописывать в договоре все особые условия и финансовые вопросы. Запомните полезное правило для такого случая — ни в коем случае не соглашаться на неофициальную сделку — себе дороже будет. В случае же если вы все-таки решили обойтись без помощи агентства, никогда не поддавайтесь на провокации, связанные с внеплановым увеличением арендной платы. Как правило, люди подобного склада уверены в том, что, не желая оказаться на улице, жильцы пойдут на любые условия, лишь бы им не помахали ручкой. Но помните: вашему хозяину в юбке очень даже не выгодно терять вас как стабильный источник дохода (мало ли сколько времени уйдет на поиски новых квартирантов?), так что в вас она заинтересована ничуть не меньше, чем вы в ней. Впрочем, все конфликты на жилищной почве с ней лучше улаживать спокойно, без ругани и качания прав.
Плюсы: возможность сэкономить деньги за счет экономии личного пространства.
Минусы: постоянный риск незапланированного повышения платы за аренду.
«Вместо отделки и дохода утроились траты на ремонт»
В начале прошлого года мы с дочкой сдали «однушку» в Марьино семейной паре из Орла. После введения карантинных ограничений у ребят возникли сложности с работой и оплатой проживания. Жаль было терять квартирантов, и мы подумали предоставить им арендные каникулы – вместо оплаты проживания предложили сделать косметический ремонт на кухне и в комнате, они с радостью согласились. Ни у нас, ни у них не было опыта оформления соглашения об отделке в счет аренды, решили просто приписать на полях в договоре пункт о том, что пока идет ремонт, они живут у нас бесплатно. Мы купили краску, обои, ламинат и все необходимые инструменты. На самоизоляции контролировать ход работ непросто: жильцы фотографировали что-то, присылали – вроде, казалось, неплохо. Так прошло два месяца, а потом квартиранты сообщили, что вынуждены вернуться домой. Жаль, но хоть квартира в порядке, сразу начнем искать новых жильцов, подумали мы.
Отъезд оказался настолько срочным, что не оставалось времени принять у арендаторов помещение – они прислали фото и видео, привезли ключи и уехали.
То, какой мы увидели квартиру «живьем», повергло нас в шок: ровно приклеена лишь одна полоса обоев, две доски ламината были просто уложены на пол, не зафиксированы, краску даже не открывали. Почти все, что раньше не требовало ремонта, теперь в нем остро нуждалось – душ был сломан, у СВЧ оторвана дверца, холодильник не работал и т. д.
Вот так мы сдали квартиру – вместо отделки и дохода утроились траты на ремонт.
Ольга Пономарева, 53 года
При сдаче квартиры «под ремонт» необходимо составить приложение к договору найма. И предусмотреть следующее:
- оплата проживания (дополнительно прописать размер арендной ставки) входит в счет ремонтных работ в соответствии со сметой, которая считается частью договора найма;
- в смете нужно указать общую стоимость и разделить ее на оплату работ и материалов;
- если смета не подписана сторонами сделки, договор найма считается недействительным;
- нужно учесть возможное увеличение стоимости работ и материалов – прописать схему распределения расходов на этот случай;
- арендатор и арендодатель должны прописать ответственность за невыполнение обязательств и досрочное расторжение договора найма;
- после окончания работ стороны подписывают акт их приемки.
Что делать, если соседи неадекватные или не идут на контакт
1. Не сдавайтесь сразу. Если уверены в своей правоте, продолжайте спокойно ее отстаивать.
Эля и Максим, Казань: «Когда сосед невменяемый, проводим с ним разъяснительную беседу. Раньше старались задабривать, но время научило относиться к соседям ровно, не лебезить перед ними. Говорим, что наша деятельность законна, что в России не запрещена посуточная аренда жилья, что мы платим налоги. Иногда беседуем в присутствии участкового, он на нашей стороне. После этого соседи успокаиваются.
Рядом с одной квартирой была буйная соседка, постоянно нам звонила, все наши гости для нее были шумными. Поговорили с ней — все бесполезно, один мат в нашу сторону. Решили действительно заселять шумных гостей (музыкантов, артистов от 8 человек), и через месяц соседка стала белой и пушистой! Предупредили ее, что нас можно беспокоить, только когда действительно шумно. Уже два года молчит».
Игорь Муть, Тамбов: «На начальном этапе была у нас одна рьяная соседка. Работала управдомом, держала всех в ежовых рукавицах. По-моему, даже сидела в тюрьме. А если выпьет, то мозг вынесет сразу. Но реальность такова, что закона мы не нарушаем, ведем себя прилично. Участковый после нашей беседы тоже все понял и перестал реагировать на ее жалобы. Главное — понимать, что неадекватные люди есть везде, но вы же строите бизнес не для того, чтобы все соседи были счастливы. Всегда найдутся люди, которые будут недовольны».
2. Если соседи сами не хотят общаться, вы вряд ли сможете вызвать их на разговор по душам. В таких случаях просто продолжайте работу, которая не ущемляет чужих прав.
Артём Базыгин, Москва: «С соседями знакомимся, но далеко не все из них идут на контакт. С теми, кто не желает контактировать, у нас минимум общения — просто поддерживаем чистоту на лестничной клетке. В случае вызова участкового объясняем все как есть и знакомимся с соседом поближе».
3. Если нервных затрат становится совсем уж много, то, возможно, стоит поменять квартиру. Это займет несколько месяцев, но даст годы спокойной жизни в будущем.
Артём Базыгин, Москва: «Был случай, когда соседка просто не давала покоя и постоянно вызывала наряды без повода. Участкового она замучила, но приезжать на вызовы — это его работа. В итоге просто пришлось отказаться от этой квартиры».
Квартиру в аренду не нужно сдавать двум подружкам
Наверняка, подруги очень скоро поссорятся, так как двух хозяек на одной кухне быть не должно.
И скорее всего, одна из них съедет из арендуемой у вас квартиры.
А вторая, не сможет оплачивать половину аренды. До того момента, пока не найдет второго жильца.
Так же нет никакой гарантии, что у подружек не образуются отношения с мужчинами в ближайшем будущем. И они сами съедут на их территорию.
Учтите, что далеко не все девушки, приехавшие из провинции, смогут покорить Москву.
Есть все шансы, что они не найдут себя в большом городе. И спустя 2 месяца, вернутся домой в провинцию.
Или будут бороться какое-то время, продолжая арендовать квартиру. Недоедая при этом, и не получая нужных витаминов из-за скудного питания.
В результате подорвав свой иммунитет. У них начнут обильно выпадать волосы, покрывая весь пол и мебель в квартире.
Если заставит нужда или выгонят из института, то подруги с легкостью могут примкнуть к девушкам с низкой социальной ответственностью.
И начать зарабатывать деньги прямо на дому, знакомясь на сайтах с мужчинами и приглашая к себе.
Одна такая девушка может встречать по 10 гостей в сутки.
Вы можете сами посчитать, сколько мужчин побывает в вашей квартире за месяц в гостях.
В это трудно поверить, но пара миловидных девушек, за короткий промежуток времени. Способна так ушатать вашу квартиру, что вы ее просто не узнаете.
Не исключено, что со временем, к их незамысловатому бизнесу подключатся те, кто будет ими руковдить.
Выполняющие роль промоутеров в их ремесле.
При организации разного рода вечеринок, ваша квартира быстро станет проходным двором.
И рано или поздно, попадет в поле зрения правоохранительных органов.
Которые сделают контрольную закупку и в случае положительного результата, как это часто случается.
Все соседи в доме, увидят по телевизору, чем занимаются ваши квартирантки.
Нужно знать, что на заведения такого плана, где идет такого рода обогащение.
Часто случаются налеты. Ведь другие люди знают, что промоутеры жаловаться в полицию не пойдут. Понимая, что у них не совсем все хорошо в бизнесе.
И ладно, если при таком налете, не случится трагедии, произошедшей в вашей квартире.
Сохранный депозит
Это определённая сумма денег, которую арендатор передаёт арендодателю в качестве обеспечения своих возможных обязательств по возмещению ущерба. Если квартира передаётся обратно собственнику в надлежащем виде, то депозит возвращается арендатору.
Кстати, это нормальная практика в других странах при аренде жилья. Как правило, сохранный депозит берётся в сумме арендной платы за месяц. Из этой суммы денег вычитается стоимость поломок и ущерба при сдаче квартиры собственнику. Это дисциплинирует арендатора, заставляет его относиться к имуществу бережнее и внимательнее, а также защищает интересы собственника – у него есть реальный инструмент быстро защитить свои права и восстановить справедливость, ведь деньги уже у него.
Однако все условия по сохранному депозиту надо указать в договоре аренды: сумму, обязанность собственника вернуть деньги полностью в случае отсутствия претензий к арендатору, а также порядок удержания. Например, пункты договора могут выглядеть так:
«Арендатор при заезде в квартиру обязуется передать арендодателю сохранный депозит в размере _________ рублей, который обеспечивает исполнение обязательств арендатора по возмещению причинённого ущерба квартире и имуществу в ней. Сохранный депозит передаётся наличными денежными средствами или путём перечисления на банковский счёт арендодателя. В случае причинения ущерба квартире или имуществу и технике, находящейся в квартире, по вине арендатора, данный ущерб возмещается за счёт суммы сохранного депозита. Если размер причиненного ущерба превышает размер сохранного депозита, то арендатор обязуется возместить причинённый ущерб в течение десяти рабочих дней с даты требования арендодателя».
Наличие этого инструмента заставляет стороны действовать иначе – присутствовать при проверке квартиры после окончания срока аренды, идти на переговоры и договариваться.
Сохранный депозит поможет быстро возместить ущерб. Фото: lawr.ru
Гарантирует ли всё вышеперечисленное то, что интересы собственника не будут нарушены? Конечно же, нет. Даже несмотря на составленный акт с указанием суммы ущерба и сроков, арендатор может игнорировать свои обязательства и не возмещать ущерб. В случае с депозитом сумма причинённого ущерба может быть больше суммы взятого собственником депозита. Тогда однозначно придётся защищать свои интересы в суде.
И вот там наличие составленных верно документов и результатов наших советов баланс сил будет явно в пользу собственника. Решение в этом случае будет вынесено быстро. Единственная сложность может быть с доказыванием размера ущерба, если стороны не пришли к соглашению и не зафиксировали его в акте. Если суд сочтёт приведённые данные о стоимости недоказанными, то, возможно, будет экспертиза.
Кстати, обращаясь в суд, не стоит забывать, что с ответчика заявитель вправе взыскать и все расходы по ведению дела – сумму, потраченную на адвоката (потребуется подтвердить документально), расходы на экспертизу и остальное. То есть в конечном итоге квартирантам, уклоняющимся от возмещения ущерба добровольно, придётся оплатить сумму, гораздо большую за счёт взыскания судебных издержек. Этим фактом тоже вполне можно оперировать в переговорах с арендаторами. Иногда играет решающую роль направление в адрес арендаторов копии искового заявления с расчётом итоговой суммы по иску.
Квартирант ни разу не перевел деньги и «провонял» квартиру кошкой
Владельцы квартиры заключили договор с внешне адекватным мужчиной. Мебели и раковины не было — жильцу предлагалось купить все это самостоятельно, а потом выслать чеки для вычета из арендной платы. Проблемы начались в первый же месяц: мужчина жаловался на проблемы с деньгами, за квартиру не платил, никаких чеков не высылал. Хозяева терпели, но в итоге решили попрощаться с квартирантом, назначили ему дату, чтобы съезжал. Но в тот день его не было дома. Договорились на другой день. Человек снова пропал. Тогда хозяева предупредили, что вынесут в подъезд его вещи. Так и пришлось сделать. В квартире царил хаос: из мебели была только старая тахта, раковину тот так и не сделал, по всей квартире валялась старая одежда, пахло кошачьей мочой. Владельцы вынесли вещи квартиранта и сменили замки. С тех пор строго подбирают арендаторов.